Всегда в продаже более 300 объектов недвижимости:
ГлавнаяКадастровая или рыночная стоимость ?

Кадастровая или рыночная стоимость ?

Рубрика

Недвижимость
26 апреля 2014

Для большинства владельцев жилья важна лишь рыночная цена объекта – это сумма, за которую можно продать свои квадратные метры. Но у каждого объекта недвижимости есть и кадастровая стоимость. Этот показатель рассчитывает государство и опирается на него при определении ставок налогообложения или арендной платы. Он же станет основным, если введут единый налог на недвижимость. Значения рыночной и кадастровой оценки могут отличаться в несколько раз. 

О том, как и зачем можно уменьшить кадастровую стоимость объекта, рассказала Алла Садакова, заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области. 


- Собственникам жилья обычно известна рыночная цена их недвижимости. Про кадастровую стоимость многие даже не слышали. Насколько отличаются эти два показателя?


Для ответа на этот вопрос следует обратиться к Российскому законодательству.Так в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.Под кадастровой стоимостью в Федеральном стандарте оценки (ФСО N 4) понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, или же рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости. Из этих определений следует, что показатель кадастровой стоимости максимально приближен к показателю рыночной стоимости. При этом следует отметить, что при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки не учитываются индивидуальные (специфичные) характеристики конкретного объекта недвижимости, что может вызвать значительное несоответствие кадастровой и рыночной стоимости одного и того же объекта.


- Если кадастровая стоимость – это показатель, который рассчитывают без учета индивидуальных характеристик объекта, то в каких случаях ее используют? 


- Кадастровая стоимость объектов недвижимости широко используется для различных целей, в том числе для целей налогообложения, исчисления выкупной цены в случае выкупа объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности или для начисления арендной платы. Кроме того, кадастровая стоимость может использоваться в качестве стоимости наследуемого имущества в целях исчисления размера государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство.


- Может ли человек оспорить кадастровую стоимость недвижимости?


- В июле 2010 года Закон об оценочной деятельности был дополнен статьей 24.19, которой был установлен порядок и основания для рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты могут быть оспорены физическими или юридическими лицами как во внесудебном порядке (в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), так и в суде. Если говорить о недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, то результаты могут быть оспорены также органами государственной власти или местного самоуправления.


- Исходя из практики по Кировской области - чего люди добиваются, когда пытаются оспаривать кадастровую стоимость жилья?


- Целью оспаривания является, прежде всего, снижение налогооблагаемой базы либо суммы выплат арендных платежей или выкупной цены. Позволив оспаривать определение кадастровой стоимости, государство тем самым признало, что стоимость, определенная в отношении конкретного объекта недвижимости индивидуально, более объективна, чем стоимость, определенная методами массовой оценки.


- Каким образом можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости?


- Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии по рассмотрению споров лишь в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, а по истечении этого срока только в суде. Информация о дате внесения результатов государственной кадастровой оценки на территории Кировской области по различным видам объектов недвижимости опубликована на сайте филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области в сети Интернет по адресу: www.zkp.kirov.ru. Кроме того, необходимо понимать, что подать заявление для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров можно лишь по двум основаниям.

Первое - недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Второе - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Как уже было отмечено ранее, в результате проведения массовой оценки получается некая усредненная кадастровая стоимость, которая не учитывает индивидуальные характеристики конкретного объекта. Именно поэтому законодатель предусмотрел возможность внесения в кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночную стоимость.Для  выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости необходимо обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета. В течение семи рабочих дней указанные лица обязаны предоставить заявителю сведения, которые использовались для определения кадастровой стоимости.


- Если человек решил оспорить кадастровоую стоимость, то какие документы необходимо предоставить?


- К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить кадастровый паспорт объекта недвижимости и нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости. В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию недостоверности сведений, то к заявлению следует приложить также документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.Потребуется также отчет об установлении рыночной стоимости и положительное экспертное заключение о соответствии такого отчета установленным требованиям в случае, если заявление подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов не принимается к рассмотрению комиссией. Принятое заявление рассматривается в течение одного месяца.


- В законодательстве указано, что комиссия может отказать человеку в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости. В каких случаях это может происходить?


- Если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, то требуется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. Если такое заключение отсутствует, то комиссия вправе отказать в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.


- Где можно получить информацию о работе комиссии по рассмотрению споров?


Информация о результатах рассмотрения заявлений комиссиями по рассмотрению споров (протоколы и решения комиссий, обобщенная информация) размещается на сайте Росреестра в подразделе «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» раздела «Кадастровая оценка». Таким образом, любое заинтересованное лицо может самостоятельно ознакомиться с результатами оспаривания кадастровой стоимости, причем на указанном сайте размещена информация о работе комиссий во всех регионах России.


- Какова практика оспаривания в Кировской области? Сколько человек пытались оспорить кадастровую стоимость объектов в регионе, и какие решения по данным делам были приняты?


- За 2012 - 2013 год на территории Кировской области была оспорена кадастровая стоимость 17 земельных участков. Причем основная масса исков (по 12 участкам) была связана с установлением рыночной стоимости. При этом судом было удовлетворено только 2 исковых требования, по остальным искам в удовлетворении требований было отказано.Кроме того,  по 5 земельным участкам были поданы иски об оспаривании действий органа кадастрового учета по определению кадастровой стоимости в связи с изменением количественных и (или) качественных характеристик участков. Требования истцов были удовлетворены по 2 искам, по 3 искам было отказано. Все иски, предъявленные к органу кадастрового учета, были связаны с неверным, с точки зрения истца, отнесением земельного участка к той или иной оценочной группе.


- Ваш прогноз: ожидается ли увеличение количества желающих провести переоценку кадастровой стоимости недвижимости в Кировской области? Например, в случае введения единого налога на недвижимость, который предполагается рассчитывать, исходя как раз из показаний кадастровой стоимости?


- Практика оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Кировской области в настоящее время отсутствует, поскольку кадастровая стоимость таких объектов пока не применятся для целей налогообложения, расчета арендной платы или выкупа объектов. Вместе с тем, если кадастровая стоимость будет применяться для перечисленных целей, то прогнозируется рост числа обращений заинтересованных лиц в суд с целью оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.По информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области  

Отзывы клиентов

Сергей Юрьевич:
Выражаю Благодарность Ольге Равильевне ! Сделку провели качественно, быстро, в срок, все устраивает!
Антонина Юрьевна:
Выражаю огромную благодарность в помощи при подборе и покупке квартиры. Профессионализму и терпению в работе надо отдать Вам должное. Спасибо огромное! Обязательно буду советовать вас своим знакомым. Удачи в работе!
Все отзывы

У вас есть вопросы?

Задайте вопрос риэлтору, а мы ответим в ближайщее время. Задать вопрос риэлтору

Наши партнеры